Выход через красную площадь
Европейский инвестиционный фонд Atrium European Real Estate может продать свои активы в РФ — семь региональных торговых объектов. Кандидатом на портфель на рынке является «Рамо-М», владелец сети торговых центров «Красная площадь» на юге России. По другой информации, одним из возможных условий контракта является передача объекта в управление российской компании. Еще до кризиса фонд несколько раз пытался продать свою недвижимость и даже вел переговоры с крупными покупателями, но каждый раз стороны не могли сойтись в цене.
Структуры ООО «Рамо-М», владеющего сетью торговых центров «Красная площадь» в Краснодарском крае, могут закрыть сделку по покупке семи торговых объектов Park House, сообщил источник в бизнесе на рынке недвижимости. Еще два собеседника «Ъ» говорят, что собственник объектов — европейский инвестиционный фонд Atrium European Real Estate (AERE) — действительно нашел покупателя, не называя контрагента. АЭРЭ и Федеральная антимонопольная служба не ответили на запросы «Ъ». CORE.XP (консультант по контракту) отказался от комментариев. В ООО “Рамо-М” на вопросы “Ъ” по существу не ответили.
АО «Рамо-М» принадлежат пять торговых центров «Красная площадь» общей площадью 405 тыс. кв. м в Краснодаре, Новорасийске, Анапе, Армавире и Туапсе. лейтенант Картотека.ру, в 2021 году выручка АО «Рамо-М» составила 2,6 млрд рублей, чистая прибыль — 1,1 млрд рублей. По данным Forbes, в 2021 году процентный доход компании достигнет 70 млн долларов, собственниками являются Валерий Загитов, Андрей и Светлана Липатовы, Сергей Ичанов и Сергей Виноградов.
AERE специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость в Восточной Европе, стоимость активов во всех странах присутствия на конец 2022 года в России оценивается в €1,8 млрд, портфель фонда состоит из семи торговых центров Park House общей площадью 420 тысяч квадратных метров. м – два объекта в Москве и по одному в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Волгограде и Тольятти, а также земли под застройку в Ессентуках.
Компания была одним из первых иностранных инвесторов в российскую недвижимость.
Еще до нового кризиса АЭРЭ несколько раз пыталась продать часть своих активов или весь портфель в РФ, среди претендентов были местные компании, в том числе совладельцы ГК Граналь, AFI Development Лев Леваев, Retail Park ООО «1», созданное топ-менеджерами O1 properties Александром Эрдманом и Павлом Барбашевым. Но каждый раз ожидания продавца активов и потенциальных покупателей от цены сделки расходились, говорит Полина Жилкина, управляющий партнер Retex.
Из отчетности АЭРЭ за 2022 год следует, что компания оценивает российские парковые дома в €259 млн (по курсу ЦБ на 27 марта — около 21 млрд рублей), а землю в Ессентуках — в €24,8 млн (около 2 млрд рублей). евро) руб.). Однако выручить полную цену вряд ли получится: правительственная комиссия по контролю за иностранными инвестициями согласовывает такие сделки со значительным дисконтом от заявленной продавцами цены. С учетом дисконта в 50% Николай Горюнов, директор департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate, оценивает сумму сделки в 10–12 млрд руб.
По словам другого собеседника «Ъ», сделка между АЭРЭ и «Рамо-М», скорее всего, будет безналичной. Это будет передача объектов в управление до стабилизации геополитической ситуации, добавляет он.
Торговые центры «Парк Хаус» требуют реконцепции и перепланировки, объекты морально и физически устарели, — говорит Полина Жилкина. В новых реалиях им потребуется трансформация, связанная с актуализацией концепции и заполнением пустующих помещений арендаторами, соглашается Николай Горюнов.
Тем не менее, по сравнению с крупными торговыми центрами, объекты АЭРЭ меньше всего пострадали от ухода западных брендов с российского рынка, поскольку на них приходилась небольшая часть арендаторов Park House, отмечает г-жа Жилкина. В недвижимости, где ситуация была противоположной, доля пустующих площадей, по данным CORE.XP, достигла рекордных 14% на конец первого квартала 2023 года.
